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L'indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de propriété sur un même bien sans que leurs parts respectives ne soient matériellement divisées.
Cette situation peut survenir dans divers contextes, tels que les successions, les divorces, ou les achats communs. Dans cet article, nous allons explorer les différents aspects de l'indivision, ses implications, et les solutions pour en sortir.
Indivision : Qu'est-ce que c'est ?
L'indivision se produit lorsque plusieurs personnes, appelées indivisaires, possèdent un bien en commun sans que leurs parts ne soient matériellement individualisées. Cela signifie que chaque indivisaire détient une quote-part du bien, mais ne peut pas disposer de sa part sans l'accord des autres. Les biens de l'indivision sont appelés "bien indivis".
exemple :
Trois frères héritent d'une maison familiale à la
suite du décès de leurs parents. Chacun des frères détient une
quote-part égale de la maison, soit un tiers chacun. Si l'un des frères
souhaite vendre sa part, il ne peut pas le faire sans l'accord des deux
autres. De même, si l'un des frères veut utiliser la maison pour y
vivre, il doit obtenir l'accord des deux autres ou leur verser une
indemnité pour compenser l'utilisation exclusive du bien.
Cette
situation illustre bien la complexité de la gestion d'un bien en
indivision et l'importance de la collaboration entre les indivisaires !
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Origines de l'indivision
L'indivision peut naître de plusieurs situations :
- Succession : Lorsqu'un défunt laisse plusieurs héritiers, ces derniers se retrouvent en indivision sur les biens de la succession.
- Divorce : La dissolution d'un régime matrimonial communautaire, souvent à la suite d'un divorce, peut entraîner une indivision.
- Achat commun : Des époux séparés de biens, des partenaires de Pacs ou des concubins peuvent se retrouver en indivision s'ils achètent un bien ensemble.
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Quelles sont les règles de gestion d'un bien en indivision ?
La gestion d'un bien en indivision nécessite une collaboration entre les indivisaires.
Chaque indivisaire peut prendre seul les décisions nécessaires à la conservation du bien, comme les travaux de réfection de toiture ou le remplacement d'une chaudière défectueuse. Ces actes conservatoires visent à maintenir le bien en bon état.
En revanche, les actes de gestion courante, tels que la conclusion ou le renouvellement des baux d'habitation, nécessitent un accord à la majorité des 2/3 des droits indivis.
Enfin, pour la vente ou la donation d'un bien immobilier, l'unanimité des indivisaires est requise, sauf dans certains cas spécifiques où des exceptions peuvent s'appliquer.
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Quelles conditions pour utiliser un bien en indivision ?
L'utilisation d'un bien en indivision est soumise à certaines conditions.
Tout d'abord, l'utilisation d'un bien en indivision nécessite l'accord des autres indivisaires. En l'absence d'accord, il est possible de s'adresser au président du tribunal judiciaire pour obtenir une décision. Ensuite, le bien doit être utilisé conformément à sa destination initiale, c'est-à-dire pour l'usage auquel il est destiné.
Enfin, si un indivisaire utilise seul un bien en indivision, il doit verser une indemnité aux autres indivisaires, sauf décision contraire de ces derniers. Cette indemnité compense les autres indivisaires pour l'utilisation exclusive du bien.
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Indivision : Quelles options pour sortir de l'indivision ?
Il est possible de sortir de l'indivision à tout moment, sauf si un jugement ou une convention entre les indivisaires s'y oppose.
Plusieurs options s'offrent aux indivisaires:
- Un indivisaire peut céder sa quote-part à un autre indivisaire ou à une personne étrangère à l'indivision. Dans ce cas précis, les autres indivisaires bénéficient d'un droit de préemption, leur permettant d'acquérir la part cédée en priorité.
- Les indivisaires peuvent décider de vendre le bien et de se répartir le prix de vente au prorata de leurs parts respectives. Cette solution permet de liquider l'indivision de manière équitable.
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Quelles procédures pour vendre un bien en indivision ?
La vente d'un bien en indivision peut se faire de deux manières.
- La vente à l'unanimité, qui nécessite l'accord de tous les indivisaires sur le prix de vente et les conditions de partage. L'avantage de cette méthode est la garantit que tous les indivisaires sont d'accord avec les termes de la vente.
- La vente à la majorité des 2/3 permet aux indivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis de vendre le bien, même si un ou plusieurs indivisaires s'y opposent. Cette procédure est encadrée par la loi et vise à éviter les blocages dans la gestion de l'indivision.
Cette procédure a, par ailleurs, été simplifiée par la loi de 2020 sur l’indivision succession : la nouvelle loi a donc supprimé presque tous les obstacles à la sortie de l’indivision succession.
Conclusion
L'indivision est une situation complexe qui nécessite une gestion rigoureuse et une collaboration entre les indivisaires. Que ce soit pour la gestion d'un bien, l'utilisation d'un bien en indivision, ou la sortie de l'indivision, il est essentiel de respecter les règles légales et de favoriser les accords à l'amiable.
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Pour en savoir plus sur l'indivision et ses implications, n'hésitez pas à consulter nos autres articles sur le sujet.
Si vous souhaitez allez plus loin, n'hésitez pas également à consulter les sources d'informations suivantes :
- Ministère de l'économie : Succession, qu'est ce que l'indivision ?
- Notaires : Indivision : Achat en indivision et régime d'indivision