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L'indivision est une situation juridique temporaire où plusieurs personnes possèdent
ensemble un bien immobilier. Cette situation peut survenir dans divers
contextes, tels que la succession, le divorce ou la cession immobilière.
La loi de 2009, qui autorisait la sortie avec une majorité absolue ou
une majorité des deux tiers, s'est avérée insuffisante en pratique.
C'est donc avec la volonté de faciliter la sortie de l'indivision que la
nouvelle loi sur l'indivision de 2020 est entrée en vigueur le 1er
janvier 2020.
Nouvelle loi sur l'indivision succession : pour quoi faire ?
Dans une indivision, les indivisaires partagent ensemble l'usage (l'utilisation du bien), les revenus (mettre le bien en location et récupérer les loyers) et la propriété (mise en vente du bien) d'un bien immobilier. Ce partage pouvant être une source de conflit, la question de la sortie de l'indivision se posait alors pour un ou plusieurs indivisaires insatisfaits de la situation.
Avant la loi de 2009, il fallait l'unanimité pour permettre cette sortie. Pour faciliter la sortie des indivisaires, la loi de 2009 autorise désormais une sortie avec deux tiers ou plus des voix des indivisaires (il s'agit des deux tiers des droits de propriété, et non deux tiers du nombre d'indivisaires).
Exemple : Imaginons trois frères et sœurs, Alice, Martin et Julie, qui
héritent d'une maison en indivision après le décès de leurs parents. Si
Alice possède 40 % de la maison, Martin 30 % et Julie 30 %, elle peut
vendre sa part si elle obtient l'accord de Martin ou de Julie, car cela
représente deux tiers des droits de propriété (40 % + 30 % = 70 %). En
revanche, si Martin ou Julie souhaite vendre sa part, ils doivent
obligatoirement obtenir l'accord d'Alice pour respecter la règle des
deux tiers, puisqu'ils possèdent seulement 60 % des parts à eux deux.
Insuffisantes dans la pratique, les modalités de sortie de l'indivision définies en 2009 restent une source potentielle de conflits et de blocages.
C'est donc en retirant la majorité des obstacles à la sortie que la nouvelle loi sur l'indivision de 2020 a été promulguée, l'objectif étant de préserver la liberté de chacun des indivisaires à sortir de l'indivision.
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Nouvelle loi sur l'indivision succession : dans les faits
La nouvelle loi sur l'indivision facilite concrètement la sortie de l'indivision pour n'importe quel indivisaire : il ou elle ne peut être contraint de rester dans l'indivision. Il existe cependant deux exceptions :
- L'existence d'une convention entre indivisaires stipulant le contraire
- L'interdiction de sortie de l'indivision établie par un tribunal
Hormis ces deux cas, l'indivisaire a trois possibilités de sortie de l'indivision :
- La vente des parts aux autres indivisaires : vendre ses parts aux indivisaires restant. A noter que si l'ensemble des indivisaires souhaitent acquérir des parts, ils pourront le faire à hauteur de leur nombre (et non au pourcentage de parts déjà en leur possession)
- La vente des parts à un tiers : vendre ses parts à un tiers externe à l'indivision sous certaines conditions. L'indivisaire sortant doit faire la proposition aux autres indivisaires qui disposent d'un mois de préemption. Passé ce délai, en cas de refus ou d'absence de réponse de la part des indivisaires, la personne est libre de céder ses parts à qui elle souhaite. A l'inverse, si la préemption s'applique, elle doit céder les parts aux indivisaires intéressés.
- Le partage : La personne peut donner ses parts aux indivisaires restants. Une telle répartition peut être complexe et impliquer des compensations financières. Il est également possible de passer par la création d'une SCI dont les indivisaires deviendront alors les associés. Tout comme les opérations de vente, le partage des parts doit s'effectuer devant notaire.
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Conclusion
La nouvelle loi sur l'indivision de 2020 représente une avancée significative pour les indivisaires. En simplifiant les procédures, en renforçant la protection des droits et en offrant une plus grande flexibilité, elle permet de mieux répondre aux besoins des indivisaires et de faciliter la gestion des biens en indivision.
N'hésitez pas à consulter un professionnel du droit ou un notaire pour obtenir des conseils personnalisés et adaptés à votre situation.
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Si vous souhaitez allez plus loin, n'hésitez pas également à consulter les sources d'informations suivantes :
- Service public : Succession : qu'est-ce que l'indivision ?
- Notaire : Achat en indivision et régime d'indivision